申萬菱信基金林博程：房地產行業(yè)或在緩慢復蘇

2015年全國出售的房產中占比較高的是一線城市中高價位的樓盤，尤其是深圳、北京高價位樓盤銷售量、銷售金額都有顯著提升。與2014年相比，一線城市的低端樓盤空間正在縮小，中低價位樓盤銷售金額占比亦有所下降。而反觀二三線城市，其高價位樓盤銷售占比逐步縮小，中低價位樓盤占比緩慢提升。全年土地推出量基本維持在低位，年底回升明顯。

總體來看，2015年后半年房地產市場有回暖趨勢。三季度起，房地產加大一線城市的拿地、投資力度，并積極開拓資金成本更低的融資渠道，運用資產證券化等多元化融資方式重構融資格局。

2016年房地產有望持續(xù)回暖。首先宏觀經濟方面，官方最新數據顯示，我國3月制造業(yè)PMI為49.7，高出2月1.7個百分點，為13個月來最高記錄，表明制造業(yè)運行的放緩趨勢正在減弱；與此同時，3月制造業(yè)平均投入成本在20個月以來首次上升。目前，國內客戶潛在需求有所改善，但海外需求依然疲弱，新出口業(yè)務連續(xù)四個月趨降。通脹方面，考慮到近期商品價格反彈以及去年的基數較低，今年通脹水平或將高于去年，特別是PPI的同比回升幅度或會較大，通縮狀況得到緩解。

其次從政策層面看，2016年國家政策有整體寬松，局部收緊的跡象。一方面，2016年2月，央行、銀監(jiān)會出臺房貸新政，降低房貸首付至20%，降低非限購城市首套房貸款首付比例；財政部等亦發(fā)布房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策。可以預計2016年房地產政策乃至貨幣將維持在較為寬松的水平，還存在進一步放寬的空間，如推行政府補貼、資產證券化、放開房地產項目等。另一方面，3月下旬，上海、深圳幾乎同步發(fā)布嚴格的限購令，在上海非本地戶口購房需連續(xù)繳納5年住房公積金，深圳則從1年提高至3年。

再者，從供需角度看，目前商品住宅總量庫存位于歷史高位，但不同城市間分化明顯。其中，一線城市供不應求，重點二線城市供需基本平衡，三四線城市存在大量過剩庫存。在房地產供給側改革大背景下，短期內或有相關政策出臺，主要思路或從新建住房轉向消化庫存。

2016年初以來，房價同比上漲的城市個數增加顯著，且漲幅繼續(xù)擴大。房價整體上漲的城市超過30個，與年初相比已增加近10個，且漲幅持續(xù)擴大。二手房漲幅擴大的城市也有所增加。這些都表明全國范圍內房地產整體基本面正在持續(xù)復蘇。

從市場反應來看，截至今年3月末，A股市場動態(tài)PE為19.4倍，房地產板塊動態(tài)PE在24.8倍。估值方面，2015年估值已有一定的回升，板塊內的轉型標的也拉高了板塊整體估值，目前板塊估值處于較高水平。預計今年房地產板塊在緩慢復蘇的同時將依舊隨市場波動。選股邏輯方面，短期內，二三線城市去庫存政策出臺將對情緒面產生影響，對房地產板塊的風險偏好可能有所下降，考慮到寬松政策的局部性修正所帶來的市場結構差異，應注重考察區(qū)域價值和結構性機會，可以關注具有轉型預期的優(yōu)質區(qū)域地產公司。長期內，應當綜合考慮房地產緩慢回暖、成長性減弱的大方向以及房地產金融化趨勢，關注房地產跨界企業(yè)以及業(yè)務多元化。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。