海南樓市：一半是海水一半是火焰

又到了一年一度海南旅游和地產(chǎn)最火爆的季節(jié)。海南現(xiàn)狀如何？

“一半是海水，一半是火焰”。受訪的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家這樣評(píng)價(jià)海南樓市。

一方面是各大新項(xiàng)目如火如荼的開(kāi)工上馬，另一方面是庫(kù)存壓頂以及被加速淘汰出局的中小房企。

支柱產(chǎn)業(yè)庫(kù)存壓頂

CRIC研究報(bào)告顯示，在2015年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為推動(dòng)海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。全省接待游客總?cè)藬?shù)4726.39萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)11.2%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入474.43億元，增長(zhǎng)13.6%。

2015年6月，海南省省長(zhǎng)劉賜貴強(qiáng)調(diào)，要以國(guó)際旅游島建設(shè)為總抓手，用切實(shí)舉措有力推動(dòng)12個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中包括互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。

在旅游業(yè)的刺激和政策導(dǎo)向下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)投資。

CRIC向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者提供的海南房地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，海南省1~11月固定資產(chǎn)投資總額（不含農(nóng)戶）完成2981.35億元，同比增長(zhǎng)11%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和交通運(yùn)輸業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，仍然是拉動(dòng)全部投資加快增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1539.16億元，同比增長(zhǎng)23.4%。錦城機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速一路下行，從年初1月份的10.5%，下滑至年末11月份的1.3%。與此相反，海南地產(chǎn)投資增速卻探底回升，在9月份勁升至25.2%后，企穩(wěn)于11月份的22.8%。

然而，在海南省房地產(chǎn)投資增速逆勢(shì)回暖之時(shí)，其庫(kù)存壓力也不容忽視。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前海南全省房地產(chǎn)庫(kù)存面積約3000萬(wàn)平方米，去化周期不樂(lè)觀。

以海口為例，CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，?？谏唐纷≌瑤?kù)存770.66萬(wàn)平方米，按近13個(gè)月月均26.79萬(wàn)平方米/月的去化速度計(jì)算，預(yù)計(jì)目前庫(kù)存需要約29個(gè)月才能消化完。

而據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，一邊是去?kù)存，一邊是新增庫(kù)存，如果動(dòng)態(tài)計(jì)算，現(xiàn)實(shí)中的去化周期遠(yuǎn)超過(guò)相關(guān)報(bào)告給出的保守、靜態(tài)數(shù)據(jù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，?？谌?kù)存周期一直偏高源于房企投資非理性的狂熱。大規(guī)模土地出讓后，市場(chǎng)供應(yīng)總體偏高。另外，即便有房屋成交，很多住房也沒(méi)有太高的入住率，造成社區(qū)氛圍不足。這些都會(huì)影響海口的樓市投資價(jià)值，換言之，會(huì)制約?？诜?jī)r(jià)的上漲幅度。

有業(yè)內(nèi)人士指出，海南樓市最大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)或者說(shuō)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)做支撐，建議后續(xù)土地出讓等方面要有節(jié)制，不要全圍在海岸線做項(xiàng)目，這樣會(huì)使得供應(yīng)量增大，而消化能力跟不上。

價(jià)格短期難漲中小房企加速出局

中策房地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理胡建忠向記者透露，其熟識(shí)的多個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友為了度過(guò)年關(guān)甚至不得不虧本甩賣(mài)房子。

CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年9~12月，三亞市商品房均價(jià)分別為20167、19852、19550、19100元，呈現(xiàn)逐月下降趨勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)置評(píng)，一方面是限購(gòu)政策下投資投機(jī)客總體下降，另一方面是供應(yīng)壓力下房企主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。在此局勢(shì)下，房企對(duì)新一輪投資將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

在庫(kù)存和市場(chǎng)不景氣等多重壓力下，中小房企正在加速出局。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海南省大大小小開(kāi)發(fā)商達(dá)2000多家。在海南部分市縣，多個(gè)小型樓盤(pán)項(xiàng)目已停工，投資開(kāi)發(fā)商已“跑路”。主要原因是資金鏈斷裂，加之項(xiàng)目本身定位存在問(wèn)題，使得這些中小房企還來(lái)不及喘氣就已經(jīng)落敗。

有業(yè)內(nèi)人士置評(píng)，海南眾多中小企業(yè)雖然占有優(yōu)質(zhì)的地塊和項(xiàng)目資源，但資金壓力等均迫切需要引進(jìn)實(shí)力企業(yè)合作。同時(shí)，眾多已經(jīng)深耕海南或初入海南的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在2015年也做出了較大戰(zhàn)略調(diào)整，不斷加碼旅游地產(chǎn)，引發(fā)了對(duì)中小房企項(xiàng)目的并購(gòu)潮。大型房企擴(kuò)張、市場(chǎng)集中度上升的背景下，運(yùn)營(yíng)能力較弱的企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)一步萎縮，經(jīng)營(yíng)壓力促使項(xiàng)目并購(gòu)重組，“大魚(yú)吃小魚(yú)”仍將持續(xù)。

胡建忠表示，海南很多小開(kāi)發(fā)商都在冒險(xiǎn)冒進(jìn)，操作失敗了就是詐騙，開(kāi)發(fā)商超過(guò)自己能力太多的事情不能做。他進(jìn)一步提示購(gòu)房者，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)首先要了解公司背景，查看五證是否齊全，有沒(méi)有足夠資金。

很多人到海南投資，是自住和投資兩個(gè)需求混合在一起的。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從投資角度看，需要考察城市和地區(qū)的房地產(chǎn)周期運(yùn)行，在價(jià)格底部進(jìn)入總體風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小，在價(jià)格高位進(jìn)入則需要有耐心做長(zhǎng)線投資的準(zhǔn)備。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。